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張規(guī)〔2022〕4—市政府1

張政發(fā)〔2022〕45號(hào)

張掖市人民政府關(guān)于印發(fā)《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知

各縣區(qū)人民政府，市政府各部門，市直及省屬駐張有關(guān)單位：

《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2022年5月18日第10次政府常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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??????????????????????????????????????2022年5月31日

張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

第一章　總則

第一條為加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、省住建廳省財(cái)政廳《甘肅省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　張掖市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

本辦法所稱住宅是指本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、征收安置住宅的住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金是指業(yè)主或原公有住宅售房單位交存的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱的共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、單元門、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！　?/span>

第四條　住宅專項(xiàng)維修資金按照專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的原則進(jìn)行管理和使用。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住宅售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住宅售房單位所有。

第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

市縣區(qū)財(cái)政、審計(jì)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金代管期間的財(cái)務(wù)監(jiān)督和審計(jì)工作。

第二章　交存

第六條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金按照建筑面積計(jì)算，交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：多層（總層數(shù)在6層及以下）交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為每平方米50元；小高層（總層數(shù)在7、8、9層）交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米60元；高層（總層數(shù)在10層及以上）交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米70元；別墅交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米80元。

單幢樓棟存在復(fù)合層數(shù)的，按照最高層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)交納。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的變化情況，適時(shí)調(diào)整首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。

第七條　　新建住宅的業(yè)主，在辦理房屋入住手續(xù)前、商品房銷售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性存入縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托設(shè)立的維修資金專用銀行賬戶，憑銀行進(jìn)賬單開具財(cái)政統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供交存維修資金憑證（銀行進(jìn)賬單和財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)）；未提供憑證的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購房人。

第八條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)業(yè)主足額交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的專用票據(jù)。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，不得辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽備案登記手續(xù)。

第九條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金，由購房人自行交納，禁止開發(fā)建設(shè)單位私自收取（代收）購房人的專項(xiàng)維修資金。

征收安置住宅的住宅專項(xiàng)維修資金，由被征收人在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)統(tǒng)一存入指定的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

未交存住宅專項(xiàng)維修資金的，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修的，由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積承擔(dān)分?jǐn)傎M(fèi)用。

第十條　住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交的數(shù)額不少于首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額。具體續(xù)交工作由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定實(shí)施。

續(xù)交的住宅專項(xiàng)維修資金，按本辦法的規(guī)定存入指定住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第十一條業(yè)主大會(huì)成立前，住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由住宅所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。

第十二條　縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按樓幢、房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

第三章　使用

第十三條　住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四條　住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵守方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

積極探索和鼓勵(lì)維修資金增值收益資金多元化使用措施。

第十五條　使用住宅專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/span>；

（二）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售商品住宅的建筑面積分?jǐn)?/span>；

（三）屬于兩個(gè)以上物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用，由所屬物業(yè)服務(wù)區(qū)域的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

第十六條　業(yè)主大會(huì)成立前，使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從小區(qū)業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于整幢樓本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意使用；

（四）用于本單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意使用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)列支；

（七）縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核后，按照維修工程施工合同的約定，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行將住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位；

（八）工程完工后，維修單位持下列資料報(bào)縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

1．經(jīng)業(yè)主代表審定的工程決算書；

2．經(jīng)業(yè)主代表審核的維修工程施工合同；

3．經(jīng)業(yè)主代表簽署的驗(yàn)收合格意見及付款憑證。

第十七條　業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金至業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的銀行專戶，其管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條　住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

（四）工程完工后由業(yè)主委員會(huì)組織驗(yàn)收；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

（七）業(yè)主委員會(huì)按照維修工程施工合同的約定，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金通知，專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十九條發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第十六條第六項(xiàng)、第七項(xiàng)的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第十八條第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)的規(guī)定辦理；

（三）緊急維修事項(xiàng)包括以下內(nèi)容：

1．電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)管部門或檢測(cè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定的或社區(qū)居委會(huì)出具確認(rèn)證明的；

2．消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)出具整改通知書或社區(qū)居委會(huì)出具確認(rèn)證明的；

3．給水排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，造成大面積停水或滿溢等，經(jīng)部分業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并書面證明屬實(shí)的；

4．屋面、外墻發(fā)生滲漏、地下室突發(fā)積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)部分業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并書面證明屬實(shí)的；

5．房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)社區(qū)居委會(huì)同部分業(yè)主確認(rèn)書面證明屬實(shí)的；

6．房屋散水、室外公共地面發(fā)生塌陷危及出行安全，經(jīng)業(yè)主和社區(qū)居委會(huì)書面證明屬實(shí)的；

7．出現(xiàn)其它可能會(huì)嚴(yán)重危及人身安全的情形，經(jīng)社區(qū)居委會(huì)同部分業(yè)主確認(rèn)書面證明屬實(shí)的。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。

第二十條　下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第二十一條　住宅專項(xiàng)維修資金每使用一次后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)核算，并在交存的住宅專項(xiàng)維修資金中扣減。

第二十二條　在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或?qū)①徺I的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第二十三條　下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)利息；

（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

第四章　監(jiān)督管理

第二十四條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具交存憑據(jù)，住宅專項(xiàng)維修資金余額隨不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證同時(shí)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時(shí)分戶賬內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)前按照規(guī)定補(bǔ)交、續(xù)交。

受讓人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證、住宅專項(xiàng)維修資金交存憑據(jù)、住宅專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)讓協(xié)議到專戶管理銀行辦理住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬更名手續(xù)。

第二十五條　房屋滅失的，業(yè)主可以持有關(guān)證明申請(qǐng)返還其住宅專項(xiàng)維修資金余額，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。

第二十六條縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向相關(guān)業(yè)主公布下列情況：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；

（三）業(yè)主分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十七條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。　　

第二十八條　住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第二十九條　住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十條　收交住宅專項(xiàng)維修資金的單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)執(zhí)行財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

第三十一條　違反本辦法規(guī)定的單位和個(gè)人，按照有關(guān)法律、法規(guī)和住建部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定處理。

第五章　附則

第三十二條??非住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，參照本辦法執(zhí)行。

第三十三條　本辦法發(fā)布之日前，已核定、交存的專項(xiàng)維修資金不作調(diào)整。

第三十四條??本辦法自2022年6月6日起施行，有效期五年。原《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（張政發(fā)〔2009〕84號(hào)）同時(shí)廢止。

《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 （修訂）》的政策解讀